Usucapião, conceito, modalidades e suspensão do seu prazo durante a pandemia

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada. A lei então permite que aquela pessoa que esteja em domínio daquele bem por um certo intervalo de tempo se transforme em proprietário, titular da coisa. Porém, ao longo do texto será visto que não é qualquer posse que leva a usucapião. O procedimento de regularização desse imóvel que sofreu a usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, ou seja, pode ser feito por meio de um processo judicial perante ao juiz ou por meio de um cartório, com o tabelião.

Quando não poderei alegar a usucapião?

Os operadores do direito se utilizam muito da expressão “mera tolerância”, ou seja, não induzem à usucapião. Sendo assim, em vigência de contrato de locação, comodato ou depósito, não configuram a usucapião com o decurso do tempo.

Para que se possa ocorrer a usucapião, a posse é específica, chama-se tecnicamente de posse ad usucapionem, e possui algumas características, tais como:

• O possuidor da coisa tem a intenção de dono: aquela pessoa que tem o domínio da propriedade se porta como se dono fosse, se entende como dono, como proprietário.
• Posse mansa e pacífica: a posse deve ser exercida sem qualquer manifestação contrária do proprietário do bem.
• Posse contínua e duradoura: Em regra, sem intervalos e sem interrupção. Há a exceção do art. 1.243 do Código Civil que admite a soma das posses sucessivas.
• Posse justa: Para que seja possível usucapir, a posse deve ser apresentada sem violência, precariedade ou clandestinidade. Isto é, o possuidor deve estar de posse da coisa (do bem) sem se valer de atos violentos ou clandestinos, enquanto que o dono não toma qualquer atitude para defender a sua posse, não questiona a existência da situação de fato, a posse pelo terceiro.
• Posse de boa-fé ou com justo título: É necessário que a intenção do possuidor seja como se dono fosse desde o início e que essa posse não tenha sido adquirida por meio de atos obscuros, como por exemplo: violência, invasão, ameaça, dentre outros.
• Posse por um lapso de tempo: oportunamente será abordado todos os lapsos temporais exigidos pela lei para que o possuidor possa usucapir.

A posse dos antecessores pode se unir à minha posse?

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

É possível somar os lapsos temporais entre os sucessores, podendo sucessores vivos ou já falecidos. Por exemplo: eu posso somar a minha posse de cinco anos com a do meu pai de trinta anos que já é falecido. Ou, eu posso somar a minha posse de cinco anos com a da minha tia, viva, que fora possuidora daquele bem por vinte e cinco anos.

Há a possibilidade de sucessão de empresas, e uma poderá somar a sua posse à da outra para usucapir um imóvel.

Quais são as modalidades de usucapião? E Qual o prazo para que eu possa usucapir de acordo com a lei?

Os prazos são variáveis, a depender a modalidade da usucapião, podendo variar de 2 a 15 anos.

Usucapião ordinária: Adquirirá a propriedade o possuidor do imóvel que contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 anos. O prazo será reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro do cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores estiverem estabelecidos, no imóvel, a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião extraordinária: É denominada extraordinária, pois são dispensados o justo título e a boa-fé. Sendo assim, a origem da posse na violência ou na clandestinidade, quando cessarem, autorizam essa espécie de usucapião. Para a aquisição, por usucapião extraordinário, o Código Civil exige-se o prazo de 15 anos. Todavia, se o possuidor tiver utilizado o imóvel para sua moradia habitual ou tiver investido no imóvel realizando obras ou serviços de caráter produtivo, como por exemplo, plantações e construção de uma fábrica, o prazo será reduzido para 10 anos.

Usucapião constitucional urbano: Trata-se de uma modalidade de usucapião especial trazida pela Constituição Federal. São exigidos os seguintes requisitos:

• posse mansa e pacífica, sem oposição;
• que o possuidor aja como se dono fosse;
• lapso temporal de 5 anos;
• e o imóvel urbano não poderá ultrapassar a 250m².

Usucapião constitucional rural: Trata-se de uma modalidade de usucapião especial trazida pela Constituição Federal.

São exigidos os seguintes requisitos:

• posse mansa e pacífica, sem oposição;
• lapso temporal de 5 anos;
• que o possuidor aja como se dono fosse, mas aqui acrescenta a necessidade de o possuidor ou a sua família torne a propriedade produtiva e;
• que o imóvel rural não ultrapasse a 50 hectares.

Usucapião coletiva: Trata-se de uma modalidade trazida pelo Estatuto da Cidade. Para adquirir a propriedade por essa modalidade são exigidos os seguintes requisitos:

• posse mansa e pacífica, sem oposição. Mas deverá ser exercida em conjunto com diversos possuidores, cuja área total, dividida pelo número de possuidores não suplante 250m² por possuidor, considerada a área total pretendida;
• lapso temporal de 5 anos;
• que os possuidores ajam como se donos fossem, mas também devem residir no imóvel que pretendem usucapir e além disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
• o objeto deve ser imóvel urbano qualquer que seja a metragem.

Usucapião por abandono do lar: Adquirirá a propriedade o cônjuge ou companheiro abandonado que exercer a posse sem qualquer oposição, por 2 anos ininterruptos, com exclusividade, em imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade dividida com ex-cônjuge, ou ex-companheiro que abandonou o lar, para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Posso usucapir bens públicos? Não, uma vez que a Constituição Federal proíbe expressamente a usucapião de bens públicos. Qual a mudança trazida pela Lei n. 14.010/20 (Lei da pandemia) para a usucapião? A Lei n. 14.010/20 é a lei que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório nas relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (covid-19). O art. 10 da referida lei suspendeu os prazos para aquisição da propriedade, nas diversas espécies de usucapião, a partir de 10 de junho de 2020 até 30 de outubro de 2020. Cumpre esclarecer que o presente conteúdo tem como público alvo pessoas leigas e não operadores do direito, motivo pelo qual, não tem como objetivo esgotar o instituto da usucapião. Almeja-se orientar, informar e elucidar dúvidas de forma genérica para os leitores.